Masz pytania?
Zadzwoń na infolinię

(32) 750 84 67

Wyszukaj ofertę

Chcę kupić

Chcę
Kupić

zobacz więcej »
hcę sprzedać

Chcę
Sprzedać

zobacz więcej »

Blog, porady

Prześwietlamy polski rynek najmu

Prześwietlamy polski rynek najmu

 

W polskiej kulturze istnieje niezwykle silne przywiązanie do własności mieszkaniowej. Prawdziwe „zamieszkiwanie” oznacza z reguły życie w zakupionej, a nie najmowanej nieruchomości. Najem jest akceptowany, ale wyłącznie w czasie nauki na studiach albo jako okres przejściowy pomiędzy wyprowadzką od rodziców a otrzymaniem kredytu na własne M. Od tej reguły są jednak wyjątki.

 

 

Chwilowa konieczność czy wybór na lata?

„Nie potrzebuję mieć piekarni na własność, żeby kupować i jeść dobre ciastka, podobnie nie muszę mieć mieszkania na własność, żeby w nim wygodnie i dobrze mieszkać” – chociaż w dyskusji na temat kultury najmu pojawiają się niekiedy głosy tego rodzaju, wciąż jednak należą one do rzadkości.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego mieszkania wynajmuje w Polsce zaledwie 6% ludności. W tej grupie wg badania portalu Morizon.pl największą, ok. 30-procentową część rynku stanowią studenci, którzy wyjeżdżają w celach naukowych do innego miasta i muszą po prostu gdzieś żyć, a przynajmniej spać. Ok. 10% zamierza nająć M, gdyż planuje wyjazd do pracy do innego miasta, a mniej więcej co czwarty poszukujący chce się wyprowadzić od rodziców, ale pozostać w tym samym mieście.

Biorąc pod uwagę ostatnią grupę, trzeba zaznaczyć, że coraz częściej decyzja o najmie mieszkania nie jest dyktowana już tylko brakiem środków na zakup nieruchomości lub odmową udzielenia kredytu przez bank. Bywa, że jest to świadomy wybór wielu młodych ludzi, którzy nie wykluczają np. emigracji z Polski. W takim przypadku zakup nieruchomości w kraju, z którym nie wiążą oni swojej przyszłości, nie ma dla nich większego sensu.

 

 

Mieszkania 2-pokojowe najpopularniejsze

Podobnie jak w przypadku rynku sprzedaży mieszkań, również na rynku najmu królują lokale 2-pokojowe, które poszukiwane są obecnie przez blisko połowę grupy popytowej. Taki wybór jest dla wielu najbardziej optymalny – to często najtańsze i najlepsze rozwiązanie dla dwóch osób, które w wynajmowanym mieszkaniu będą miały zapewniony minimalny komfort i poczucie prywatności.

Kawalerek szuka średnio co czwarty nabywca – w tej grupie trudniej już jednak o studentów, częściej są to młode osoby rozpoczynające karierę zawodową, które zarabiają już na tyle dużo, aby móc utrzymać się samemu w najmowanym, nawet niewielkim mieszkaniu.

Lokale 3-pokojowe są przedmiotem zainteresowania 21% poszukujących – to grupa, do której zaliczają się zarówno studenci, jak też rodziny z jednym lub dwojgiem dzieci. Mieszkania minimum 4-pokojowe cieszą się zainteresowaniem zaledwie 3,5% potencjalnych nabywców.

 

 

Dobra lokalizacja lub przynajmniej dobra komunikacja

Znaczący udział studentów w rynku najmu powoduje, że bardzo dużym powodzeniem cieszą się lokale położone blisko ośrodków akademickich lub te, które z uczelniami wyższymi są dobrze skomunikowane. Oczywiście pod jednym warunkiem – jeżeli będą oferowane za przystępną, jak dla tej grupy, cenę, a o to może być trudno, jeżeli dane M zlokalizowane jest np. w centrum dużego miasta.

Dla osób niestudiujących kluczową zaletą nieruchomości jest jej dobre położenie lub skomunikowanie z miejscem pracy. W przypadku tej grupy nabywców często liczy się jednak sam fakt życia w najmowanym, a nie zakupionym M. Obecne pokolenie ok. 30-letnich osób pracujących w największych miastach zmienia pracę średnio co kilka lat, jeżeli nie częściej. Decydując się na taką ścieżkę kariery, świadomość, że nie jesteśmy „przywiązani” do jednego miejsca zamieszkania, ale co kilka lat możemy zmieniać firmę oraz najmowane M, jest rozwiązaniem niezwykle praktycznym.

 

 

Jakie ceny najmu w najpopularniejszych miastach?

Jeżeli chodzi o popularność, tutaj niespodzianek nie ma – królują aglomeracje, które są zarówno polskimi centrami edukacyjnymi jak i biznesowymi. Co czwarty Polak poszukujący M na wynajem zainteresowany jest lokalami w Warszawie, 12% wybiera Kraków, również 12% Wrocław, 11% Poznań i 7% Łódź. Przekrój cen w tych pięciu najpopularniejszych miastach jest już jednak diametralnie różny.

Aby wynająć jakiekolwiek mieszkanie w Warszawie, musimy dysponować kwotą minimum 1000 zł na comiesięczny czynsz. Oczywiście – od każdej reguły są wyjątki, wliczając w to najem po tzw. znajomości czy oferty dotyczące mieszkań o fatalnym standardzie lub położonych na granicy Ursusa bądź Wesołej. Tego typu anomalie pomijamy i mówimy o małych kawalerkach, w których zamieszkamy w jako takim komforcie i z których do centrum nie będziemy się przemieszczać dłużej niż godzinę – na takie właśnie M musimy wydać minimum 1000 zł miesięcznie. Dobrze ulokowane mieszkania 1-pokojowe w stolicy wynajmiemy już jednak za niewiele wyższą kwotę – ok. 1200-1400 zł, a 2-pokojowe za 1600-1900 zł. Z kolei na dogodnie usytuowane lokum 3-pokojowe wystarczy mniej więcej 2100-2300 zł. Kwatera na studencką kieszeń? Poza miejscami w akademikach można znaleźć pokoje na wynajem, na które potrzeba mniej więcej 600-700 zł.

We wciąż niezwykle popularnym wśród turystów i studentów Krakowie ceny najmu są trochę niższe niż w stolicy. Wynajem pokoju to koszt rzędu 400-500 zł.Za 800 zł można tu wynająć kawalerkę, mając jednak na uwadze, że będzie to albo lokum położone z dala od centrum, albo nawet w samym sercu miasta, za to malutkie i marnie wyposażone. Na lepsze warunki i lokalizację mieszkań 1-pokojowych, a także większy wybór ofert, możemy liczyć od poziomu mniej więcej 1000 zł za miesięczny czynsz. Za taką samą kwotę znajdziemy też sporo ofert dot. mieszkań 2-pokojowych, w tym przypadku jednak, by zapewnić sobie przyzwoity standard i co najmniej 35-metrowy metraż, powinniśmy przygotować się na miesięczny wydatek w wysokości minimum 1200-1300 zł. Za lokale 3-pokojowe zapłacimy nie mniej niż ok. 1300-1500 zł.

We Wrocławiu stawki za najem trochę przypominają te warszawskie, przynajmniej jeśli chodzi o mieszkania jednopokojowe. W najtańszych, zadbanych wrocławskich kawalerkach zamieszkamy za mniej więcej 1100-1200 zł miesięcznie. Tyle wystarczy na obiekty położone nie tylko na obrzeżach miasta, ale także niektóre spośród tych śródmiejskich. W podobnej cenie znajdziemy także lokale 2-pokojowe, przy czym stawki za te zlokalizowane w centrum Wrocławia nie schodzą poniżej 1200 zł. Natomiast na lokum składające się z trzech pokojów trzeba przeznaczyć około 1500-1600 zł – poniżej tej ceny wybór jest bardzo mały. Jeśli zależy nam na oszczędnościach, zdecydujmy się na wynajem pokoju, dzięki czemu miesięcznie zapłacimy tylko około 400-500 zł.

Choć, jeśli chodzi o zainteresowanie wynajmem mieszkań, Poznań jest niewiele mniej popularny od Krakowa i Wrocławia, różnica cen jest całkiem spora. Na zadbaną, nowo umeblowaną kawalerkę wystarczy około 800-900 zł, nierzadko będzie to odremontowane lokum w starej kamienicy lub nowe budownictwo. Za 1000 zł zamieszkamy w lokalu dwupokojowym położonym nieopodal centrum miasta. W porównaniu z ilością mieszkań dwupokojowych, trzypokojowych jest aż o ponad połowę mniej i są nieco droższe (1300-1400 zł). Z kolei za wynajem pokoju w Poznaniu zapłacimy około 350-450 zł.

 

Spośród wymienionych miast zdecydowanie najtaniej wynajmiemy lokum w Łodzi. Ceny ofertowe kawalerek zaczynają się od około 600-700 zł, a na przyzwoity standard i położenie w centrum wystarczy około 900-1000 zł. Duży wybór mieszkań 2-pokojowych zaczyna się już od 1000-1100 zł, a w przypadku 3-pokojowych wystarczy 1400-1500 zł. Koszt wynajmu skromnego pokoju wynosi tu około 350-450 zł.

 

 

Nie dla meblościanki

Duża liczba ofert mieszkań skłania również najmujących do większej wybredności w kwestiach estetyki i wyposażenia lokalu. Mając do wyboru kilka nieruchomości w dobrej lokalizacji, odpowiednim metrażu oraz w atrakcyjnej cenie, potencjalny najemca odrzuci oferty, które straszą meblościanką sprzed czterech dekad, kineskopowym telewizorem przyozdobionym koronkową serwetką czy mosiężnym tapczanem.

Wybór wnętrza, które jak najmniej przypomina czasy PRL to również socjologiczna potrzeba zmiany warunków mieszkaniowych przez grupę młodych osób, które z rodzicami wychowały się właśnie w tego typu lokalach. Wyprowadzka z rodzinnego domu i potrzeba gruntownej zmiany w życiu do dla nich również zachęta do zamieszkania w M, które będzie wyposażone nowocześniej i nie będzie przypominało lokalu z czasów dzieciństwa. 

 

 

Kiedy najlepiej szukać M na wynajem?

Szczyt zainteresowania lokalami na wynajem to sierpień, kiedy większość studentów, po lipcowym odpoczynku, decyduje się na rozpoczęcie poszukiwań odpowiedniego lokum dla siebie i swoich znajomych.

Z tego powodu sierpień, a tym bardziej wrzesień, jest dla poszukujących miesiącem zdecydowanie najgorszym. Aby mieć większą szansę na mieszkanie najatrakcyjniejsze pod względem ceny, lokalizacji i standardu, dobrze wyprzedzić napływ grupy popytowej i zacząć poszukiwania już na początku lipca. Najlepsze lokale zwalniają się w tym czasie właśnie przez studentów, którzy wyjeżdżają na wakacje lub do domu rodzinnego.

 

 

Relacja z właścicielem

Choć w mediach niejednokrotnie słyszymy o zaognionych konfliktach między najemcami i właścicielami nieruchomości, okazuje się, że wcale nie jest to częste zjawisko. Według badania przeprowadzonego przez jeden z portali nieruchomościowych zdecydowana większość (niemal 87%) osób mających już doświadczenie z najmem swoje relacje z właścicielami ocenia pozytywnie. Natomiast na bardzo złe stosunki z wynajmującymi wskazało tylko niecałe 2% ankietowanych.

Żeby jednak uniknąć ewentualnych konfliktów, warto dobrze poznać przepisy dotyczące praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Właściciel nieruchomości powinien na przykład dbać o sprawne funkcjonowanie sprzętów i instalacji, ale to najemca ma obowiązek udrażniania kanalizacji czy mycia okien. Przyjmowanie gości i ich przenocowanie jest całkowicie dozwolone, co innego stałe zakwaterowanie niezgłoszonej właścicielowi dodatkowej osoby. Zawsze należy dopilnować prawidłowego sporządzenia umowy, by zasady korzystania z wynajmowanej nieruchomości, jak i odpowiedzialność za jej stan, były dla obu stron przejrzyste i nie wzbudzały wątpliwości.

 

autorem tekstu jest Piotr Majewski, analityk rynku nieruchomości i współautor bloga morizon